Zelfs als u het niet denkt, heeft u misschien een erfdienstbaarheid op uw eigendom. Erfdienstbaarheden liggen daar meestal stil en beïnvloeden u jarenlang of decennia niet. Wanneer u vervolgens besluit om uw huis uit te stoten, een aanbouw te plaatsen, een zwembad te graven of een hek te plaatsen, komt u erachter dat er een wettelijke erfdienstbaarheid door uw eigendom loopt. Kunt u bouwen op de meest voorkomende vorm van erfdienstbaarheid, een utiliteits-erfdienstbaarheid? Zo ja, in hoeverre kun je bouwen en word je ooit gedwongen om een van de items die je hebt gebouwd af te breken?
Wat is een erfdienstbaarheid van onroerend goed?
Erfdienstbaarheden zijn wettelijke aanduidingen die individuen of entiteiten in staat stellen delen van uw eigendom te gebruiken (om op te bouwen of voor fysieke toegang), ook al bent u nog steeds eigenaar van de grond en hebt u technisch gezien het recht om erop te bouwen. De persoon of entiteit die dit mag doen heet de dominant landgoed; jij bent de dienend landgoed.
Eigenschapserfdienstbaarheden zijn er in vele soorten en maten. Er zijn nutsvoorzieningen die riool- en gasleidingen mogelijk maken. Er zijn oprit erfdienstbaarheden die toegang geven tot uw eigendom in de vorm van een korte weg of oprit. Er zijn stoep erfdienstbaarheden waardoor het publiek voor uw eigendom kan lopen, zolang ze op het trottoir blijven.
Deze erfdienstbaarheden (en andere) maken deel uit van deze vreemde wereld waar het publiek, overheidsinstanties en nutsbedrijven toegang hebben tot uw eigendom, maar u nog steeds eigenaar bent van het onroerend goed. Het kan vaak aanvoelen als een wazige wereld, niemand bezit iets ronduit. Als u bijvoorbeeld echt uw huis bezit en volledig landt, hoe kan iemand dan voor altijd aanspraak maken op uw eigendom? Daarin ligt het kernprobleem. U bent wel eigenaar van uw eigendom. Maar vanwege een groter publiek goed - zoals eminente domeinacties - moet je een deel van je land afstaan in dienst van dat goed.
Hoe kom je erachter of je een erfdienstbaarheid hebt?
De meeste huiseigenaren moeten al weten dat hun eigendom een erfdienstbaarheid bevat, aangezien het daar in de titeldocumenten staat wanneer u het huis koopt. Maar naarmate de jaren verstrijken, zijn we geneigd zulke dingen te vergeten. Als de huiseigenaar sterft en het huis naar een kind gaat, is het gemakkelijk om dergelijke details helemaal te missen wanneer de transactie wordt gedaan. Elke goede makelaar of administrateur zal erop wijzen dat het onroerend goed dat u wilt kopen een erfdienstbaarheid heeft.
Als u uw titeldocumenten niet kunt vinden, kijk dan op de sectie belastingadviseurs van uw provinciewebsite. Waarschijnlijk kunt u documenten vinden die betrekking hebben op uw eigendom, inclusief erfdienstbaarheden.
Eigendomserfdienstbaarheden die gevolgen voor u kunnen hebben
De wereld is rijk aan erfdienstbaarheden, maar alleen bepaalde typen kunnen van invloed zijn op een huiseigenaar die wil bouwen of verbouwen. Enkele soorten erfdienstbaarheden:
Nutsvoorzieningen (ondergronds)
Regenafvoeren, rioleringsleidingen of aardgasleidingen lopen vaak door en onder particulier eigendom.
Nutsvoorzieningen (bovengronds)
Elektrische hoogspanningslijnen of telefoonlijnen lopen ook over privé-eigendom.
Stoep erfdienstbaarheden
Stoeperfdienstbaarheden zijn het meest voorkomende type erfdienstbaarheid, het type dat talloze huiseigenaren op hun eigendom hebben. Zelfs als een trottoir fysiek niet op zijn plaats is, kunt u op papier nog steeds een stoep-erfdienstbaarheid hebben.
Oprit erfdienstbaarheden
Een typisch scenario: je hebt een diepe kavel die je in tweeën deelt (voor- en achterkant). U bouwt uw eigen huis op het voorste perceel en verkoopt het achterste perceel. De koper bouwt een huis op het achtererf. Om toegang te krijgen tot dat achtererf, moet de koper een erfdienstbaarheid op de oprit hebben.
Doodlopende of stranderfdienstbaarheden
Deze erfdienstbaarheden lopen meestal langs de zijrand van een eigendom en geven het publiek toegang tot een gebied buiten uw eigendom, zoals een strand, park of gewoon als een kortere weg.
instandhouding erfdienstbaarheden
Een instandhoudingserfdienstbaarheid kan een groenstrook zijn of een park dat langs uw eigendom loopt.
Bekijk erfdienstbaarheden
Bekijk erfdienstbaarheden komen minder vaak voor, maar worden steeds gebruikelijker naarmate gemeenschappen zich bewust worden van de geldwaarde van zichtlijnen. Een erfdienstbaarheid kan uw buurman het recht geven om van het uitzicht op de kustlijn te genieten zonder dat u het uitzicht blokkeert door uw huis op te bouwen, bomen te planten of andere obstakels toe te voegen. De garantieakte van uw huis moet een bijlage hebben die de voorwaarden van de erfdienstbaarheid beschrijft. De documenten die u van het titelbedrijf heeft ontvangen, bevatten uw garantiebewijs en bijlagen.
Kunt u op een erfdienstbaarheid bouwen?
Ja, u kunt bouwen op een erfdienstbaarheid, zelfs op een erfdienstbaarheid. Maar als u gemoedsrust belangrijker vindt dan al het andere, is niet voortbouwen op die erfdienstbaarheid de beste manier om te gaan. Het dominante landgoed dat eigenaar is van de erfdienstbaarheid moet mogelijk toegang krijgen tot de erfdienstbaarheid. Alles, van een aanbouw aan een huis tot hekken, struiken en speeltoestellen voor kinderen, moet in dit geval mogelijk worden verwijderd.
Hekken bouwen op erfdienstbaarheden
Er worden regelmatig hekken gebouwd langs of over erfdienstbaarheden. Huiseigenaren die dit doen, moeten rekening houden met de kans dat hun hek wordt afgebroken door een dominant landgoed (bijvoorbeeld nutsbedrijf). Enkele nutsbedrijven geven aan dat ze uit beleefdheid hun best zullen doen om het hek weer op te bouwen.
Bubbelbaden en zwembaden bouwen op erfdienstbaarheden
Ook bovengrondse hottubs en zwembaden zijn onderhevig aan verwijdering. In de grond gelegen zwembaden zijn problematischer, niet alleen omdat ze niet gemakkelijk kunnen worden verwijderd, maar ook omdat ze de erfdienstbaarheden in de grond kunnen verstoren. Het is niet verstandig om een bovengrondse hottub of zwembad op een erfdienstbaarheid te zetten.
Struiken en gras planten op erfdienstbaarheden
Struiken, gazons en andere ondiep gewortelde struiken kunnen op erfdienstbaarheden worden geplant. Bomen en andere belangrijke vegetatie mogen niet op erfdienstbaarheden worden geplant. Een veelvoorkomend scenario: je hebt een bovengrondse tuin die op een erfdienstbaarheid is geplant en die het mangat naar het hoofdriool afdekt. Werknemers komen regelmatig in dit mangat en werken rond de aanplant. Struiken worden alleen in belangrijke gebieden verwijderd.
